Na základě zákona č. 163/2020 Sb., došlo s účinností od 01.07.2020 mimo jiné ke změně zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a to v oblasti právní úpravy vlastnictví nemovitostí (viz článek PRÁVNÍ NOVINKY (NEJEN) PRO VLASTNÍKY BYTŮ) a jejich správy. Právě změnami, jež přinesla novela do správy nemovitostí, se bude zabývat tento článek. Hlavní novinky v této oblasti se týkají zakládání společenství vlastníků jednotek, změny prohlášení vlastníků jednotek a správy domů bez vzniku společenství vlastníků jednotek.
Založení společenství vlastníků
Do 01.07.2020 muselo dojít k založení společenství vlastníků v případě, že v domě bylo vymezeno alespoň 5 jednotek, z nichž byly nejméně 3 ve vlastnictví 3 různých vlastníků. Díky novele se však tato hranice zvedla a společenství vlastníků je nutné zakládat ve chvíli, kdy bude v domě nejméně 5 jednotek, přičemž minimálně 4 z nich budou ve vlastnictví 4 různých vlastníků. Povinné založení společenství vlastníků kontroluje katastr nemovitostí. V případě převodu páté jednotky, z něhož vyplývá povinnost k založení společenství vlastníků, bude pátý vlastník povinen doložit na katastrální úřad existenci společenství. V opačném případě katastrální úřad vlastnické právo k jednotce ve prospěch pátého vlastníka nezapíše.
K založení společenství vlastníků dojde na základě přijetí stanov. Úprava účinná od 01.07.2020 připouští tři způsoby schválení stanov, a to schválení rozhodnutím o přijetí stanov na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, shodou všech vlastníků na jejich obsahu bez nutnosti konání ustavující schůze, nebo rozhodnutím jediného vlastníka všech jednotek. Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov jakož i stanovy přijaté všemi vlastníky jednotek budou muset i nadále mít formu veřejné listiny, tedy notářského zápisu. Zakládá-li však společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek, stanovy formu veřejné listiny nevyžadují. Nově také není vyžadována forma veřejné listiny v případě změny stanov.
Změna prohlášení vlastníků
Prohlášení vlastníků jednotek o rozdělení práva k domu a pozemku (dále jen „Prohlášení vlastníků“) je doklad o stavu nemovité věci a jejím rozdělení, jež by měl být aktuální po celou dobu trvání bytového spoluvlastnictví. Do 01.07.2020 bylo možno změnit prohlášení vlastníků na základě dohody o změně práv a povinností uzavřenou všemi dotřenými vlastníky jednotek popř. osob oprávněných z věcného práva, k jejíž účinnosti musel být dán písemný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů. Dohodu bylo navíc nutné schválit usnesením shromáždění. Popsaný třístupňový proces byl v praxi velmi komplikovaný. Z tohoto důvodu byl postup od 01.07.2020 zjednodušen a nově je vyžadován vždy písemný souhlas všech vlastníků jednotek popř. osob oprávněných, jejichž práv a povinností se změna dotkne, přičemž pro účinnost změny prohlášení postačuje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Proces změny prohlášení je tak nově pouze dvoustupňový, neboť odpadla povinnost schvalování dohody shromážděním.
Novela navíc stanovuje výjimky, kdy může dojít ke schválení změny prohlášení pouze na základě souhlasu většiny hlasů všech vlastníků jednotek a není nutné získat písemné souhlasy vlastníků, jejichž práv a povinnost se změna dotýká. Dle ustanovení § 1169 odst. 2 občanského zákoníku postačí ke změně prohlášení souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna:
Správa bez vzniku společenství vlastníků
Změn doznala také úprava týkající se správy domu před vznikem společenství vlastníků. Nevznikne-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení a nejsou-li tam určena, pak pravidla obsažená ve stanovách.
V takovém případě je osobou odpovědnou za správu domu správce, přičemž první správce je určen v prohlášení (zpravidla developer). Platí, že má-li při vzniku jednotek některý vlastník nadpoloviční podíl na společných částech, je vždy správcem. Správce však může být rozhodnutím vlastníků jednotek či soudu odvolán a nahrazen správcem jiným.
Při rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku, je správce omezen. K takovým rozhodnutím je totiž třeba souhlasu většiny hlasů všech vlastníků a současně většiny všech vlastníků jednotek, nevyžaduje-li prohlášení nebo stanovy vyšší počet. Hlasování dle podílu i podle hlav má zajistit ochranu menšiny před většinovým vlastníkem. Z právních jednání správce jsou pak vlastníci jednotek oprávnění i zavázáni společně a nerozdílně. Vlastníci jednotek budou ovšem chráněny v případě právního jednání správce v záležitostech, které spadají do působnosti shromáždění, neboť v těchto případech jsou z jeho jednání zavázáni solidárně právě pouze tehdy, je-li k němu dán souhlas většiny hlasů všech vlastníků a současně většiny všech vlastníků jednotek.
Závěrem shrňme, že popsaná novela občanského zákoníku řeší řadu dříve diskutovaných otázek nejen v oblasti vlastnictví nemovitostí, nýbrž i související správy nemovitostí. Díky novele dochází ke zjednodušení procesů a administrativy vztahující se ke správě nemovitostí a tím i k jejímu ulehčení. Je však nutné počítat s tím, že i tato nová úprava vyvolá řadu nových otázek a nejasností, které osvětlí až budoucí praxe.