PRÁVNÍ NOVINKY (NEJEN) PRO VLASTNÍKY BYTŮ

PRÁVNÍ NOVINKY (NEJEN) PRO VLASTNÍKY BYTŮ

Na základě zákona č. 163/2020 Sb., dojde s účinností od 01.07.2020 mimo jiné ke změně zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a to zejména v oblasti právní úpravy vlastnictví nemovitostí. Novela přináší několik zásadních změn, které si zaslouží pozornost nejen ze strany vlastníků bytů.  

V tomto článku se dočtete konkrétně o změnách týkajících se předkupního práva a práv a povinností vlastníků bytů (přechod dluhů, smluvní pokuta, informační povinnost a nařízený prodej).

Konec předkupního práva
V případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci je nyní prodávající povinen nabídnout svůj podíl k odkupu všem ostatním spoluvlastníkům. Až v případě, že ve lhůtě třech měsíců nikdo ze spoluvlastníků své předkupní právo neuplatní, je možné prodat podíl třetí osobě. Toto pravidlo se vztahuje na nemovité věci bez jakýchkoli výjimek. Dopadá tak zcela nelogicky například i na spoluvlastnický podíl na garážích, jež náleží k bytu, který vlastník prodává. Právě v tomto konkrétním případě může být převod bytu díky existenci předkupního práva značně zkomplikován.

Novela však přináší téměř úplné zrušení předkupního práva. Od 01.07.2020 bude platit předkupní právo pouze v případě, že spoluvlastníci nemohli nabytí do spoluvlastnictví jakkoli ovlivnit (např. dědictví). Za takové situace bude možné využít předkupní právo jen po dobu 6 měsíců od nabytí nemovitosti do spoluvlastnictví, vyjma spoluvlastnictví k zemědělskému závodu, u kterého bude možné uplatnit předkupní právo bez omezení doby. Zrušení předkupního práva tak bezesporu usnadní život všem, kteří se rozhodnou pro prodej svého spoluvlastnického podílu na nemovitosti.

Přechod dluhů
S případným prodejem nemovitosti souvisí také další změna přicházející s novelou. Tato změna se týká přechodu dluhů v případě převodu vlastnického práva k bytové jednotce. Od 01.07.2020 budou dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených s užíváním bytu i zálohách na tato plnění přecházet na nového vlastníka, pokud je mohl a měl zjistit.

Při zcizení bytu (tj. převodu vlastnického práva) tak bude na vlastníkovi, aby doložil nabyvateli potvrzení od společenství či správce domu (tzn. osoby odpovědné za správu domu), zda má nějaké dluhy související se správou domu, příp. v jaké výši. Pokud vlastník nepředloží nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, popř. osoba odpovědná za správu domu toto potvrzení bez zbytečného odkladu od podání žádosti nevystaví, má se za to, že nabyvatel tyto dluhy nemohl zjistit, a tudíž na něj nepřecházejí. Je tedy v zájmu vlastníka a ve skutečnosti také osoby odpovědné za správu domu, aby potvrzení bylo nabyvateli předloženo a předešlo se tak komplikacím při případném vymáhání dluhu.

Smluvní pokuta v nájemním vztahu
Další podstatnou, byť na první pohled ne zcela zřejmou změnou pro vlastníky bytů, je návrat smluvní pokuty do nájemních vztahů. Na základě novelizace ustanovení § 2239 občanského zákoníku si bude moci od 01.07.2020 pronajímatel s nájemcem sjednat v nájemní smlouvě smluvní pokutu za porušení povinností ze strany nájemce. S připuštěním smluvní pokuty přináší novela současně také omezení její výše. Nově bude platit, že součet jistoty a smluvních pokut sjednaných v nájemní smlouvě nesmí přesáhnout trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného. Bude tedy na zvážení pronajímatele, zda využije oba instituty a v jakém poměru. Výhodou jistoty lze spatřovat bezpochyby v tom, že nájemník složí částku před resp. v okamžiku vzniku nájemního vztahu. Oproti smluvní pokutě tak není nutné jistotu po nájemníkovi, často i složitě, vymáhat. V případě poskytnutí jistoty je ovšem nájemník oprávněn po ukončení nájemního vztahu požadovat po pronajímateli úroky ze složené jistoty. Záleží tedy pouze na pronajímateli, jaký způsob zajištění upřednostní.

Informační povinnost vlastníka
Novela mimo výše uvedené upravuje také informační povinnost vlastníka bytové jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Aktuálně platí, že v případě stavebních úprav bytu je vlastník povinen na vyzvání osobou odpovědnou za správu domu umožnit vstup do bytu pro ověření, zda úpravy neohrožují či nemění společné části budovy. Od 01.07.2020 bude vlastník jednotky navíc povinen osobě odpovědné za správu domu předem oznámit stavební úpravy, jež hodlá ve svém bytě provádět. Zákon ovšem nikterak nespecifikuje, jakých stavebních úprav se oznamovací povinnost týká. Je tedy otázkou, jaké změny v bytě budou označovány za stavební úpravy a budou podléhat informační povinnosti a jaké budou zařazeny mezi údržbu, na něž se informační povinnost nevztahuje. Jasnou odpověď na tuto otázku přinese nejspíš až praxe.

Kromě stavebních úprav bude od 01.07.2020 zavedena povinnost informovat osobu odpovědnou za správu domu také v případě podnikání či jiné činnosti v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou. Obecně koncipované ustanovení cílí např. na vlastníky, jež poskytují krátkodobý pronájem bytů třetím osobám. Právě krátkodobé pronájmy činí v řadě domů nemalé problémy. Nicméně nelze očekávat, že by pouhá informační povinnost tuto situaci jakkoli zlepšila.

Nařízený prodej bytu
Poslední změnou, jež tento článek přibližuje, je změna ohledně tzv. nařízeného prodeje bytu. Nařízeným prodejem je míněn prodej bytu, jež nařídí soud svým rozhodnutím vydaným na základě návrhu osoby odpovědné za správu domu popř. dotčeného vlastníka jednotky. Tento postup je dle současné úpravy možný pouze v případě, že vlastník porušuje povinnost, jež mu byla uložena vykonatelným rozhodnutím soudu, a tím podstatně omezuje nebo znemožňuje práva ostatních vlastníků jednotek. Od 01.07.2020 však bude moci soud nařídit prodej jednotky i za situace, kdy vlastník porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím či znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, byť mu tyto povinnosti nebyly uloženy soudním rozhodnutím. V případě, že vlastník nebude takto plnit své povinnosti, bude v prvé řadě třeba vlastníkovi zaslat písemnou výzvu, aby se porušování povinností zdržel, popř. následky porušování povinností odstranil, k čemuž mu bude muset být poskytnuta minimálně třiceti denní lhůta. Teprve poté, co vlastník výzvu nebude akceptovat, bude moci osoba odpovědná za správu domu podat k soudu návrh na nařízení prodeje jednotky. S podáním návrhu ovšem musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek. Nová úprava zjednodušuje postup při jednání s problémovými vlastníky. Aby mohl proběhnout nařízený prodej bytu, bude od 01.07.2020 postačovat jediné rozhodnutí soudu. Zjednodušení však přináší širší možnosti zneužití nařízeného prodeje. Právě s cílem zamezit zneužívání tohoto institutu ze strany vlastníků jednotek s vyšším podílem hlasovacích práv byla do zákona vložena podmínka souhlasu většiny všech vlastníků jednotek s podáním návrhu na nařízený prodej bytové jednotky, nikoli pouze souhlas většiny všech hlasů.

Závěrem je vhodné shrnout, že novela přináší řadu zjednodušení a vyjasnění v oblasti nemovitých věcí a jejich správy. Za hlavní novinky týkající se správy nemovitých věcí lze bezpochyby považovat zjednodušení v případě změn prohlášení vlastníků jednotek o rozdělení práva k domu a pozemku jakož i nově upravenou správu a rozhodování vlastníků bez vzniku společenství vlastníků. Podrobnějšímu popisu těchto změn bude však věnován prostor až v dalším článku.

naše služby v této oblasti